关于全过程工程咨询中费率招标的计价建议及分析案例

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  • 基本信息

在项目管理中,由于工期、资金回笼等原因,特别是“三边工程”,业主想尽快确定承包单位,又无法及时出具招标图纸编制招标清单,通常会考虑选用费率招标或模拟清单的方式招标。由于费率招标的局限性是定额计价模式,存在承包单位进场后施工图预算对数争议较大、措施费不能有效控制的问题,具体怎么操作,大部分业主没有详细的计价方案,这就需要造价从业人员提供高水平的专业意见,现提供项目案例供参考。

一、项目背景介

本项目位于广东金融高新区,建筑面积50万m2,定位世界级商业综合体,集商务写字楼、酒店、大型购物中心等为一体。由政府扶持,多家知名本土企业联合开发,开发商为跨界第一次做商业地产,无历史项目参考,对标国内知名标标杆商业广场建设。

二、项目中的角色

我司为项目提供造价管理咨询活动,主要前期工程咨询及招投标等工作。

三、项目中面临的问题及用能力和经验去解决

1项目中面临的问题

本工程项目体量大,对资金投入回报要求高,需分阶段快速回笼资金;因此业主要求节省招标时间推进项目进度,以便尽快回笼资金。业主单位要求在设计阶段完成后,总承包单位可以马上进场施工;要求设计方案阶段采用费率招标,招标时间在7天内完成。

费率招标是以清单规范套用定额为依据,按计费程序表下浮率,在施工图纸完成后编制施工图预算。

众所周知,费率招标的缺点远大于优点,如何解决费率招标后期总包进场后施工图预对数争议较大、措施费不能有效控制的问题,是本案的关键。

2 项目分析。

建设行业内的四种计价模式相对于本工程的优缺点如下:

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根据以往的经验及专业知识分析,总包承包范围主要涉及钢筋、混凝土、模板、砌体工程及粗装修工程,若采用费率清单定额的计价,除基础及个别子目外,大部分均符合市场合理价。因此仅需要对容易出现争议的清单项目固定下来便可,另外根据结构方案确定措施费包干。

3解决措施

采用费率招标,规避风险(解决缺点)合理降低成本,事前要分析定额单价水平是否为合理价格,分析影响成本增加或有争议的定额子目,对措施费的影响主要为结构形式,因此需要对此这几方面的风险进行规避。采取以下措施:

(1)邀请履约能力好、有实力、经验丰富的施工企业参与投标,在合理利润的基础上,投标报价编制原则(包括但不限于):

1)根据市场,并结合企业自身实力、施工、技术和资金能力,及企业自身素质。

2)充分考虑到市场竞争和工程施工风险。

3)充分了解国家和本地区现行的工程建设标准、施工技术规范及有关规定。

4)充分了解各种费用的列项及计取,标准不得超出政府造价管理部门的相关规定。

5)充分了解和考虑招标文件、招标图纸、资料、技术要求以及施工现场现状情况,特别是下述内容:

a.合同条件,特别是材料定价、总承包管理、配合服务责任(包括对专业分包、直接发包工程的管理、配合服务,并对专业分包的工期及质量负责)、进度款支付方式、变更处理方式、违约责任等。

b.《建设工程工程量清单计价规范》(GB505000-2013)、《广东省建设工程计价通则》(2010)、《广东省建筑与装饰工程综合定额(2010)》、《广东省安装工程综合定额(2010)》、《广东省市政工程综合定额(2010)》及市相关计价文件。特别是工程量清单中每项的工程内容和项目特征(综合考虑了多项工作内容及甲供材料价格不含于综合单价内)、措施项目的内容、其它项目的要求、计价说明、计量计价补充规定等。

c.投标人依据招标人提供的招标文件、施工范围、计价办法、设计图纸等资料自行考虑风险因素计算投标报价,投标人所编制的计费程序表下浮率,除合同另有约定外,在施工合同实施期间将不因任何风险因素而变动。

d.投标人应充分考虑由此引起的材料供应、运输、现场储存等问题,并在报价中充分考虑由此引起的费用。

(2)明确计费程序及费率(附件1),竞标主项为下浮率,能有效降低争议、规避风险。

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(3)对定额单价高于市场价或容易有争议项目的单价按市场单价进行明确(附件2),如桩基础、防水材料、屋面做法层、植筋、套筒等价格,能有效降低成本。

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(4)明确结构形式,对措施费进行包干,除投标方案,后续承包范围内的新增加的措施不另计算,有效规避风险。

(5)除在合同约定材料定价方法外,在施工过程管理中,加强材料的考察调研,以便对项目的材料价格有充分的了解,以便定价,且不出现虚高的或货不对版的情况出现。

以上是根据项目案例所归纳的相关招标要点,不排除会有所遗漏的可能,但本案例还是能提供给大家共同提升管理水平的一个参考。

四、项目结果及经验教训

做好风险预控,费率招标可以在工程管理中发挥积极作用,我们不需要谈虎色变。“费率招标”+“局部固定单价”+“措施费包干”的方式通过多个项目的实践,均能效控制成本,承包方对合同有明确规定的均能接受,争议情况大大减少,成本得到有效控制。此招标方式适合业主有较强的工程管理水平,中途不出现改变施工条件的情况发生,没有十全十美的方案,选择适合的计价方案尤为重要。

作为造价咨询从业人员,需要根据业主需求对每个项目的特点进行认真分析,采取对应的措施,为业主规避风险,使业主及承包商在公正公平的合同下履约,减少纠纷。

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